中古マンションの瑕疵（かし）担保責任とは？ 契約不適合があったときの対応

中古マンションに何らかの欠陥や不具合が生じた場合には、中古マンションの売主に対して責任を追及していくことになります。
売主が追う責任は、「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の二種類があります。

1. （1）契約不適合責任とは

   契約不適合責任とは、売買契約において、売主が種類、品質、数量に関して契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合に、買主に対して負わなければならない責任のことをいいます。
   
   売買の目的物に契約不適合があるかどうかについては、契約書の内容や合意内容だけでなく、契約の性質（有償・無償）、契約の目的、契約締結に至る経緯など一切の事情を考慮して判断されます。

2. （2）瑕疵担保責任とは

   瑕疵担保責任とは、売買契約において、目的物に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。
   
   「瑕疵」とは、目的物に欠陥や傷があるといった意味の法律用語ですが、契約不適合責任と同様に瑕疵担保責任においても、「単に目的物に欠陥や傷があったかどうか」ということだけでなく、「当事者間で目的物がどのような品質や性能を有することが予定されていたか」によって判断されます。

3. （3）契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

   売主が追う責任は契約不適合責任と瑕疵担保責任の二種類に分かれるとはいえ、実際には、基本的にはどちらも同じものを指していると判断することができます。
   
   契約不適合責任は、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものであり、令和2年4月の民法改正によって名称が「契約不適合責任」に変更されたものです。
   このような経緯から、契約不適合責任と瑕疵担保責任は基本的には同じものといえる一方で、いくつか異なる部分もあるのです。
   
   ① 適用される時期の違い
   中古マンションの売買がなされたのが令和2年4月1日以降であれば、改正民法が適用されるため、中古マンションに欠陥や不具合があった場合には、売主に対して「契約不適合責任」を追及することになります。
   
   これに対して、令和2年3月31日以前に中古マンションの売買がなされた場合には、改正前民法が適用されますので、売主に対して「瑕疵担保責任」を追及することになります。
   
   ② 責任追及の手段の違い
   契約不適合責任を追及する場合には、以下の手段をとることができます。

   • 追完請求
   • 代金減額請求
   • 損害賠償請求
   • 契約の解除

   
   これに対して、瑕疵担保責任では、損害賠償請求と契約の解除のみが認められています。
   
   ③ 損害賠償請求の要件の違い
   契約不適合責任として損害賠償を請求する場合には、売主に過失があることが要件となります。
   しかし、瑕疵担保責任として損害賠償を請求する場合には、売主の過失は不要ですので、売主に過失がなかったとしても損害賠償を請求することができるのです。

契約目的物に「瑕疵」がある場合には、売主に対してその責任を問うことができます。
この「瑕疵」には、以下の4つのものが含まれます。

1. （1）物理的瑕疵

   物理的瑕疵とは、契約の目的物に物理的な不具合や傷が存在することをいいます。
   一般的に「瑕疵」というと、この物理的瑕疵をイメージする方が多いでしょう。
   
   物理的瑕疵の例としては、建物の雨漏り、外壁のひび割れ、シロアリ被害、給排水管の詰まり、土地の土壌汚染などが挙げられます。

2. （2）心理的瑕疵

   心理的瑕疵とは、建物に性能や機能的な瑕疵がなかったとしても、心理的な抵抗や嫌悪感によって建物に住むことができない状態をいいます。
   
   心理的瑕疵の例としては、過去にその建物内で自殺・殺人・事故死などがあった場合などが挙げられます。

3. （3）環境的瑕疵

   環境的瑕疵とは、売買目的物である建物自体ではなくその周辺環境に問題があり、心理的な抵抗や嫌悪感によって建物に住むことができない状態をいいます。
   
   環境的瑕疵の例としては、建物の周辺に火葬場、葬儀場、墓地、下水処理場、原子力発電所、風俗店、刑務所、暴力団事務所などの嫌悪施設がある場合や近隣の施設から騒音、振動、異臭などがある場合が挙げられます。

4. （4）法律的瑕疵

   法律的瑕疵とは、法令などによって目的物件の自由な使用が阻害されている状態をいいます。
   
   法律的瑕疵の例としては、建築基準法上の接道義務違反、容積率・建ぺい率違反などが挙げられます。
   新築物件ではほとんど見られませんが、法律の施行前に建築された中古マンションなどの場合には、法律的瑕疵が存在することも少なくありません。

中古マンションに瑕疵があった場合、買主は、以下のような手段で売主の責任を追及することができます。

1. （1）追完請求

   追完請求とは、目的物の修補、不足分の引き渡し、代替物の引き渡しを求めることをいいます。
   
   売買契約の当事者は、契約内容に従った目的物を引き渡す義務があります。
   そのため、目的物に不具合や傷がある場合には、目的物の修補、不足分の引き渡し、代替物の引き渡しを求めることが可能となるのです。

2. （2）代金減額請求

   代金減額請求とは、中古マンションに瑕疵や契約不適合がある場合に、不具合の程度に応じて売買代金の減額を求めることをいいます。
   
   中古マンションに瑕疵や契約不適合がある場合には、まずは相当期間を定めて、追完請求をすることになります。
   このとき、売主が相当期間内に目的物の追完を行わない場合には、代金減額請求をすることが可能です。
   なお、そもそも追完が不可能である場合には売主に催告をすることなく代金減額請求をすることができます。

3. （3）損害賠償請求

   契約不適合責任として損害賠償を請求する場合には、売主に過失がある場合に契約どおりに履行されていれば得られた利益（履行利益）について損害賠償を請求することができます。
   
   瑕疵担保責任として損害賠償を請求する場合には、売主の過失は不要ですが、履行利益ではなく瑕疵を知らなかったことによって被った損害（信頼利益）に限って、損害賠償を請求することができます。

4. （4）契約の解除

   買主が売主に対して相当期間を定めて追完請求をしたにもかかわらず、相当期間内に追完がなされない場合には、買主は売主との売買契約を解除することができます。
   
   ただし、不具合などが軽微である場合には、契約の解除までは認められません。

契約不適合責任の追及には、法律上期間の制限があります。

1. （1）契約不適合を知ったときから1年以内に通知

   中古マンションの買主が売主に対して契約不適合責任を追及する場合には、買主が契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知をしなければなりません。
   
   改正前民法の瑕疵担保責任では、買主が瑕疵を知ったときから1年以内に権利の行使をしなければならないとされていましたので、「通知」で足りる分、買主にとっては有利な内容になっています。
   すなわち、買主としては、契約不適合を知った場合には「目的物に○○という不具合がありました」と通知すれば足り、その後いつどのような責任追及をするかについては自由に決めることができるのです。

2. （2）特約によって異なる定めをすることは可能

   契約不適合責任の期間制限については、任意規定とされていますので、当事者間の合意によってこれとは異なる内容を定めることも可能です。
   そのため、中古マンションの売主に対して契約不適合責任を追及しようとする場合には、まずは契約書を確認して期間制限に関する特約の有無を確認するようにしましょう。
   
   ただし、契約不適合責任を追及することができる期間を極端に短くする特約は、消費者である買主に不利な特約とみなされ、消費者契約法によって無効になる可能性があります。
   また、中古マンションの売主が宅建業者である場合には、引き渡しの日から2年以上の期間を定めるもの以外は民法よりも買主に不利な特約を定めても無効になるのです。

中古マンションに契約不適合や瑕疵がある場合には、中古マンションの売主に対して契約不適合責任や瑕疵担保責任を追及していくことになります。
しかし、消費者と業者とでは、知識・情報、経験などの面で圧倒的に買主である消費者の方が不利な立場にあります。そのため、買主から売主に対して責任追及をしたとしても、はぐらかされてしまって、まともに対応してくれないということが少なくありません。

このように、中古マンションに不具合や欠陥がある場合のトラブルは当事者だけで対応することが困難な場合も多々あります。
そのため、トラブルが起こった際には、専門家である弁護士に相談をすることをおすすめします。

弁護士であれば、買主が主張する不具合や欠陥が法律上の契約不適合に該当することを法的根拠に基づいて指摘することができます。
それによって、買主にとって不利のない、適切な交渉をすることができるのです。
また、売主が誠意をもった対応をしないという場合には、裁判などの法的手段を講じることも検討する必要があります。
法律に関する手続きも、すべて弁護士に任せることができます。
交渉によるストレスを軽減して、少しでも有利な解決を目指すため、ぜひ弁護士にご相談ください。

建築から長期間経過した中古住宅や中古マンションでは、一見すると内装はきれいになっていたとしても、実は経年劣化などによる不具合が生じていることがあります。
もし不具合が見つかった場合には、中古マンションの売主に対して、契約不適合責任や瑕疵担保責任を追及できる可能性があります。
相手方の責任を追及して、不利のない交渉や適切な解決を目指すためには、弁護士に依頼することが最善です。

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